发布时间：2022年07月17日
来源：工信
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各区县人民政府,市政府各局委:
《张家界市文化和旅游产业项目用地改革试点办法(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。
张家界市人民政府办公室
2022年3月22日
(此件公开发布)
张家界市文化和旅游产业项目用地改革
试点办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为落实旅游经济高质量发展综合改革省级试点要求,完善我市文化和旅游产业项目用地保障政策体系,促进土地节约集约利用,助力乡村振兴战略实施,根据《中华人民共和国土地管理办法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国乡村振兴促进法》和其他有关规定,结合我市实际,制定本办法。
第二条 在本市行政区域内实施文化和旅游产业项目用地的,适用本办法。
第三条 本办法所称改革试点用地,是指在城镇开发边界外,流转集体土地整体开发的总面积原则上不少于500亩,单个建设地块用地面积不超过30亩,建设地块间距不少于12米,以项目区为单元使用零星、分散建设用地,按照建(构)筑物垂直投影占地面积灵活规划布局建设用地,以“建多少、转多少、供多少”的原则进行点状报批和供应的项目用地方式。
第四条 实施改革试点用地的文化和旅游产业项目(以下简称改革试点项目)应当坚持把保护自然生态环境放在首位,遵循规划先行、保护耕地、节约集约用地、因地制宜的原则,尽可能最大程度地保护自然生态、保留原有地形地貌。在保障安全的前提下,提倡打孔桩等建设方式,避免削山填谷、大开大挖、大堆大填。建筑风格应当反映本土地域文化特色,与周边整体环境和风貌相协调。
第二章 准入条件
第五条 明确项目准入要求。依托我市优势特色文化旅游资源、符合我市旅游经济高质量发展要求、能够带动当地产业兴旺的项目,涵盖景观旅游、红色旅游、文化旅游、乡村旅游、乡村康养、休闲农业、民宿服务、娱乐餐饮、文化演艺、田园综合体,以及国家和省鼓励发展的其他文旅新业态,可以纳入改革试点项目范畴;重点支持品质高、投资大、用地适度的项目,切忌低水平重复建设。
下列情形不在改革试点之列:
(一)选址在城镇开发边界内或者在村庄规划集中建设区的;
(二)项目建设涉及占用永久基本农田的;
(三)项目建设不符合生态保护红线或者“三线一单”生态环境分区管控要求的;
(四)项目建设不符合历史文化遗存、乡村风貌、安全防护等保护要求的;
(五)涉及商品住宅、别墅等房地产项目开发的;
(六)法律法规规定的其他禁止情形。
第六条 实行项目库管理制度。各区县人民政府分批次将文化和旅游产业项目用地改革试点计划和按项目编制的改革试点实施方案上报市人民政府。项目实施方案应当包括地块基本情况、选址论证、项目设计方案、经济效益和生态效益分析等内容。市自然资源和规划局负责牵头组织市发展改革委、市住房城乡建设局、市文化旅游广电体育局、市农业农村局、市生态环境局、市林业局、市水利局、市商务局等部门进行联合审查,审查通过的,出具联合审查意见,报市人民政府批准后纳入市文化和旅游产业项目用地改革试点项目库(以下简称项目库)。
市自然资源和规划局要按照“内容整合、审查前置、联席办理”要求,制定纳入项目库的入库审查内容和标准,建立项目库动态调整机制。将用地预审、规划选址以及特殊管控单元详细规划编制有关要求,前置合并到入库审查环节。入库审查意见可以作为用地预审和规划选址的意见以及启动特殊管控单元详细规划编制的依据。制定年度文化和旅游产业项目改革试点计划,做好与年度新增建设用地计划、年度土地供应计划的衔接。
第三章 规划和规模管控
第七条 市人民政府将永定区、武陵源区的村庄规划审查批准权分别委托给永定区人民政府、武陵源区人民政府。
第八条 强化规划要素保障。国土空间规划编制完成前,对近期确需建设的文化和旅游产业项目,其用地若已纳入正在编制的国土空间规划,可以按程序修改土地利用总体规划。
第九条 建立规划“留白”机制。市本级、慈利县、桑植县可以各统筹预留不超过10%的城乡建设用地规划指标,暂不明确规划用地性质和具体用地范围,机动用于文化和旅游等产业项目,实行不落图台账管理,按照项目实施需要,“落图多少、核销多少”。
第十条 实行项目区单元管控方式。对不涉及永久基本农田、符合生态保护红线或者“三线一单”生态环境分区管控要求、纳入项目库、不违背其他选址限制条件、使用规划预留指标的改革试点项目,视同符合规划,可以将项目区作为特殊管控单元,划定项目区范围,编制项目区详细规划,明确土地使用强度、空间布局、建筑风貌等管控要求,可以在不改变主导用途的前提下,安排一定比例商服用地,用于民宿酒店、休闲康养、餐饮娱乐等设施建设,灵活确定地块土地用途,依法报批用地后及时上图入库。
第十一条 加强建设用地整理。以行政村为单位,按照村庄规划实施建设用地整理工程,推进建设用地增减挂钩,优化调整村庄建设用地布局,将腾退出来的建设用地用于文化和旅游产业项目。
第十二条 合理控制计划和规模。区县每年安排土地利用年度计划时,单列一定比例的新增建设用地计划指标用于保障改革试点项目建设。鼓励将本区县范围内城乡建设用地增减挂钩项目节余指标在保障村民住房和乡(镇)村公益事业、公共设施用地前提下,用于安排改革试点项目建设。
第十三条 改革试点项目建设用地面积按该项目流转集体土地整体开发的总面积(以下简称流转面积)的一定比例控制,流转面积在500亩至2000亩(不含2000亩)的,建设用地面积原则上小于7%;在此基础上,流转面积每增加500亩,建设用地面积增加20亩,累积计算。
第四章 用途管制
第十四条 文化和旅游产业项目用地改革试点实施方案通过联合审查的,区县自然资源主管部门可以直接依据联合审查意见核发建设项目用地预审与选址意见书。
第十五条 建立“定量不定点”审批制度。以单个项目为单元,探索建立“项目范围边界、建设用地总量”审批制度,在项目范围边界内,不突破建设用地总量和增量并符合特殊单元详细规划的,具体建设地块可以根据实际需要选址,实行“定量不定点”管控。
第十六条 项目用地符合农村道路、农业设施、林道建设标准的,按农村道路用地、设施农业用地、林业生产设施用地管理。
在不占用永久基本农田、不破坏地表土层、不直接固化地面的生态景观、栈道、观景平台、生态停车场、树屋等项目配套基础设施及公共服务设施用地的,可以按原用途管理,可以不办理新增建设用地手续。
对确需使用新增建设用地且单个地块面积在400平方米以下,满足不占用永久基本农田、生态保护红线等限制条件的,可以视为符合规划办理用地审批手续。
对集体经济组织不需要办理不动产权变更登记手续的,可以暂不进行规划修改、不办理土地使用用途变更手续。
对整理、修缮原有建(构)筑物,用于文化和旅游产业项目的,在符合村庄规划关于建筑风貌管控要求、不增加建筑面积、不改变房屋主体结构的前提下,免于办理乡村建设规划许可。
第十七条 推行“一站式”审批。整合单个项目所涉及的增减挂钩、建设用地整理、设施农用地、规划修改、详细规划、入市方案等事项,合并编制用地联合方案。单个项目涉及用地联合方案、农用地转用、土地征收等审批事项,以项目为单位打捆组卷,一次性申请、一次性报批。
上述审批权限相对集中到市人民政府或者市自然资源和规划局,实行“一站式”服务。属于区县的审批权限,提级为市级权限;属于省人民政府或者省自然资源厅的审批权限,由市人民政府或者市自然资源和规划局组织预审查,年底一次性报省人民政府或者省自然资源厅批准。
第五章 供地方式
第十八条 优化供地方式。供地前,应当开展环境影响评价、地质灾害危险性评估、压覆矿产资源评估及其他评审论证等前期工作。改革试点项目以项目区为单位供地。项目区为单个地块的,按建设地块单个供地;项目区为多个地块的,应当结合实际需要整体规划建设,合理确定不同地块的面积、用途,按建设地块搭配或者组合为一宗地整体供应。项目为单一用途的,按照规划用途确定土地用途和使用年限;项目涉及多个用途的,可以按照主导用途确定供地的土地用途和使用年限。
第十九条 改革试点项目原则上使用集体建设用地,确需使用国有建设用地的,按国有建设用地使用权供地程序办理。
使用腾退建设用地和闲置的宅基地、学校、厂房等存量建设用地的,可以采取合作开发模式,也可以在依法妥善处理原有用地相关权利人的利益关系后,通过存量集体经营性建设用地入市。
使用集体经营性建设用地的,在村集体经济组织取得依法登记的土地使用权后,经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的表决同意,在国家和省出台集体经营性建设用地入市操作细则前,可以参照同类用途的国有建设用地使用权出让方式办理集体建设用地流转手续。
第二十条 同一宗地有两个以上意向用地者或者属经营性用途的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式公开流转,其他用途的集体建设用地使用权的流转可以采用协议方式进行。
属于集体经营性建设用地入市的,应当按规定签定土地使用合同(土地划拨决定书或者土地出让合同),通过合同明确权利义务,在合同中详细载明产业类型、标准、形态及规划条件、建筑标准、节地技术、公建配建、用途变更、分割转让限制、续期条件等要求,以及履约监督责任、监管措施、违约罚则等,保障项目整体、长期开发运营。城镇居民、工商资本等租赁和流转村民闲置宅基地或者闲置住房开展文化和旅游产业项目经营的,租赁合同的期限不超过20年,合同到期后,双方可以另行约定。
属于村庄公共服务设施和基础设施等非经营性用地的,按集体建设用地拨用方式办理供地手续,由土地使用者支付用地成本。
需要依托周边农用地作为景观和农用地用途的,由村集体经济组织与项目开发主体签订农用地流转等使用合同并明确用途,不得擅自改变用途。
第二十一条 采取招标、拍卖、挂牌方式公开供地的改革试点项目,应当按规定在统一土地交易市场进行。改革试点项目可以采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期方式供应。
村集体经济组织可以在县级农村集体资产交易服务机构或者市公共资源交易中心依法组织办理集体建设用地流转手续。
村集体经济组织资金不足的,政府平台公司可以采取资金入股等方式,参与农村集体经营性建设用地前期补偿、报批、整理和招商等工作,协助入市主体进行市场交易。
第二十二条 使用集体经营性建设用地的,在国家和省出台集体经营性建设用地入市操作细则前,供地出让底价参照现有旅游建设用地、农用地基准地价,结合市场评估价格综合确定。采取协议出让、作价出资方式供地的,出让底价应当不低于各用途对应基准地价的70%和成本价的120%。
使用集体经营性建设用地的,由区县自然资源局按属地征收土地增值收益调节金。调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方、出租方、作价出资(入股)方及转让方缴纳。调节金由区县、乡镇(街道)按照4:6的比例进行分配。
调节金统筹用于农村基础设施建设、农村集体经营性建设用地土地开发、对农村经济困难群众的社保补贴和特困救助,以及经区县财政批准的其他支出。
第六章 登记发证
第二十三条 简化确权登记发证。改革试点项目以宗地为单位确权登记发证。项目为单个地块供地的,以地块为宗地进行土地确权登记发证;项目为多个地块组合供地的,可以按各地块的不同规划用途,以各地块为宗地进行土地确权登记发证,也可以按项目产权的实际管理需要,对项目区内的多宗地只核发一个不动产权证书。
完成不动产登记并持有权属证书的,可以依法开展抵押贷款。
第二十四条 明确分割转让限制。改革试点项目产权原则上应当整体持有(法律法规、土地划拨决定书及出让合同明确规定或者约定的除外),不得将改革试点项目区内的建设用地进行分割转让或者抵押。改革试点项目办理供地手续时,应当对分割转让及抵押的限制予以明确,并在不动产登记簿和产权证书的附记栏上对宗地的权利限制予以注记。
第七章 批后监管
第二十五条 实行穿透式综合监管。区县自然资源主管部门应当按照“谁提出、谁监管”的原则,以项目为监管对象,整合规划、审批、供应、使用、登记、执法等相关要求,实行全过程、穿透式监管,监督项目开发主体严格按照土地使用合同开发建设,防止土地闲置、低效利用、搞“假项目运作”等违法违规行为。
区县人民政府应当建立联动工作机制,明确各部门职能职责。市人民政府不定期组织开展专项检查,发现苗头性、倾向性问题,及时研究解决。
第二十六条 联合竣工验收。改革试点项目应当在规划、用地报批材料中附具项目实施方案,并在填报相应监管系统信息时注明为“改革试点项目”。项目联合竣工验收由住房城乡建设部门牵头,会同同级发展改革、自然资源、农业农村、文化旅游广电体育等有关部门,按土地划拨决定书及出让合同的规定或者约定对改革试点项目用地进行验收。
自然资源部门在办理土地核验与规划核实手续时,应当对项目用地是否符合改革试点项目要求进行审查,项目开发主体须凭联合竣工验收通过的证明文件及其他法定材料按规定办理不动产登记。
第二十七条 建立规划“一师两员”制度。区县应当按照“一个乡镇一名乡村规划师、一个区县一个乡村规划师管理服务中心”标准,多种形式配备建设乡村规划队伍。以行政村为单位,建立村庄规划实施“联络员”和“监督员”制度。建立规划“一师两员”运行机制、考核评价、绩效奖惩、组织保障等长效制度。
第二十八条 改革试点项目实施过程中存在以下情形的,由原批准机关撤销立项核准及用地批复,并收回已核拨的用地指标:
(一)因项目建设实施方案编报工作未落实等原因自主终止实施的;
(二)自供地之日起两年内没有开工建设的,或者开工建设没有达到规定的;
(三)未按土地划拨决定书、出让合同及项目实施方案的规定或者约定开发建设的。
第二十九条 改革试点项目因土地闲置、违约等原因退出的(由政府主动收回的除外),所涉项目用地使用权主体在市域范围内不予纳入改革试点,并纳入失信企业名单。
第八章 附 则
第三十条 本办法自公布之日起施行,有效期2年。市人民政府实行半年评价和年度考核,及时评估总结试点运行成效,并视情况优化调整、停止实施或者继续延长试点期限。
